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A Câmara de Vereadores aprovou o Projeto de Lei do executivo que dispõe sobre a nova Planta de Valores Genéricos (PVG) do Município de Cuiabá, que serve de base de cálculo para o lançamento do IPTU e do ITBI a partir de 2011. 

Os trabalhos de elaboração da nova Planta de Valores Genéricos foram realizados por uma comissão mista formada por servidores públicos do município de Cuiabá e representantes de instituições como CRECI, SECOVI, IBAPE, SINDUSCON, CREA e Câmara de Vereadores, conforme prevê o Código Tributário do Município. 

A última revisão geral da Planta de Valores de Cuiabá foi feita em 1997. Algumas atualizações, pontuais, foram realizadas nesse período. Caso tivesse sido feita apenas a atualização monetária da Planta, como obriga o Código Tributário do Município, os valores atuais seriam cerca de 80% maiores. 

Os estudos demonstraram, inequivocamente, que os valores atuais do mercado imobiliário têm pouco a ver com a atual Planta de Valores Genéricos adotada pela Prefeitura de Cuiabá. Nesse período, a cidade teve um desenvolvimento urbano muito grande, o que gerou mudanças enormes nos padrões de moradia e na ocupação do espaço urbano utilizado para atender essa nova configuração imobiliária e, por conseguinte, surgem novos valores urbanos que têm pouco a ver com o ano de 1997. A nova Planta faz essas correções, refletindo o novo padrão urbanístico da capital de Mato Grosso.   

Na verdade, o valor do IPTU se encontra muito defasado por causa da desatualização dos valores venais dos imóveis que servem de base de cálculo do referido tributo. Não se trata de aumento de alíquota, que continua em 0,4% para os imóveis prediais e de 2,0% para os terrenos; aliás, a alíquota mais baixa das capitais brasileiras.  

A combinação de valores venais defasados e alíquota baixa faz com que o IPTU arrecadado por habitante em Cuiabá seja um dos mais baixos entre as capitais brasileiras e entre os municípios com população entre 300.000 e 750.000 habitantes. Se Cuiabá estivesse na média desses municípios teria arrecadado, em 2010, cerca de R$ 120.000.000,00 (cento e vinte milhões de reais); no entanto, arrecadou apenas R$ 23.000.000,00 (vinte e três milhões de reais), cerca de R$ 40,00/por habitante. Deixa-se de arrecadar cerca de R$ 100.000.000,00 (cem milhões de reais) por ano.  

Apenas para nos situarmos, a cidade de Campo Grande arrecadou, em 2009, R$ 132.000.000,00 (cento e trinta e dois milhões de reais), cerca de R$ 185,00/por habitante. Levando-se em conta que essa defasagem da Planta em Cuiabá tem pelo menos dez anos, podemos dizer que a cidade deixou de contribuir para o seu próprio desenvolvimento, a preços de hoje, com aproximadamente R$ 1.000.000.000,00 (um bilhão de reais).   Com certeza, a capital de todos os mato-grossenses seria outra sob todos os aspectos, pois do valor arrecadado de IPTU obrigatoriamente 25% vai para educação e 15% para saúde. 

Ademais, o IPTU é o imposto principal que custeia a manutenção das vias públicas em condições de tráfego, a coleta de lixo e a limpeza da cidade toda. Por isso, o IPTU é considerado o imposto condominial das cidades em todo o mundo. Muitos dizem que é o IPTU é o imposto cidadão, pois todos que moram numa cidade têm que pagá-lo.  

Se todos tivessem pagado o IPTU em 2010 a cidade teria arrecadado apenas R$ 46.000.000,00, o que é muito pouco se comparado com outras cidades do mesmo porte. De qualquer modo, o índice de inadimplência é muito alto, inexistente nessas referidas cidades. Em Cuiabá a inadimplência é muito alta nos imóveis territoriais (cerca de 70% não pagam) e prediais não-residenciais (cerca de 65%).  Nos imóveis residenciais a inadimplência é cerca de 30%; e quanto mais alto o valor venal dos imóveis residenciais menor é a inadimplência.  

O IPTU dos imóveis residenciais tributáveis terá, em média, um crescimento de 119,39% e os não residenciais um aumento de 326,41%. Os prediais como um todo aumentarão em 161,77%. Mesmo assim, cerca de 45% desses imóveis prediais terão o valor do IPTU entre R$ 80,00 e R$ 200,00 que podem ser pagos com desconto ou em até 8 parcelas. 

Os terrenos terão um aumento significativo de 339,67%, em regiões onde a defasagem era maior, como é do conhecimento de todos, principalmente com base no mercado imobiliário de Cuiabá. Na av. Historiador Rubens de Mendonça, por exemplo, o valor do metro quadrado, no seu trecho mais valorizado, é de R$ 400,00, segundo a atual Planta de Valores. Nenhum terreno nessa avenida vale menos que R$ 3.000,00/m². 

Ressalta-se que não se trata de majoração dos impostos, mas sim de um realinhamento dos valores venais dos imóveis. A alíquota não será alterada, apesar de ser muito baixa.

No artigo 5º do presente Projeto de Lei da nova Planta de Valores Genéricos da área urbana de Cuiabá, para o exercício de 2011, aumenta-se o valor venal dos imóveis residenciais isentos de pagamento do IPTU para R$ 25.000,00 (vinte e cinco reais). Atualmente é de R$ 5.500,00 (cinco mil e quinhentos reais). O numero de imóveis residenciais isentos passaria de 5.734 para 25.961 imóveis; cerca de 20% do total de imóveis residenciais tributáveis não pagarão mais IPTU. A intenção é fazer justiça fiscal, ou seja, aqueles que têm menos pagam menos, os que têm mais pagam mais e aqueles que têm pouco ou quase nada não pagam nada. Para exemplificar, em bairros como Pedra 90, Osmar Cabral, Santa Laura, Jardim Florianópolis, Novo Colorado, Três Barras e São João do Rey o número de imóveis isentos ultrapassa a 50%.  

O pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano poderá ser feito em Cota Única (à vista) ou parcelado, dentro do prazo de seus respectivos vencimentos, considerando, entretanto, a situação de adimplência ou inadimplência do proprietário do imóvel. Como existe um elevado índice de inadimplência histórica em Cuiabá propõe-se beneficiar aquele que está em dia com o seu IPTU.  

O pagamento do IPTU em 2011 poderá ser feito à vista (Cota Única) até 10 de março com desconto de 20% para os que estão em dia com o IPTU; e de 10% para os que têm débito; ou em até oito (8) parcelas até o dia dez (10) de cada mês, a partir de março, com desconto de 5% apenas para os que não têm débito. 

Deve-se realçar que a Comissão instituída retratou a situação atual do mercado imobiliário de Cuiabá, focando principalmente nos valores unitários do metro quadrado das edificações e dos terrenos. O objetivo principal foi corrigir as defasagens dos valores venais dos imóveis em relação aos valores praticados pelo mercado, bem como eliminar as distorções existentes com vistas a praticar uma política tributária mais justa, em que todos os proprietários paguem um valor correto e justo. 

Por último, é importante que se entenda que os valores venais atribuídos aos imóveis estarão mais próximos da realidade de mercado, por conseguinte, o valor do IPTU para o exercício de 2011 apresentará índices, na média e genericamente, superiores aos lançados em 2010, por conta, é claro, do longo período de desatualização dos valores em pauta. 
  

*Guilherme Frederico Muller,
Secretário de Finanças de Cuiabá